Calcul cash flow immobilier - garder ou vendre ma RP

[ben89]

Bonjour à tous et à toutes,

Disclaimer: mon éducation financière et immo se limite à reddit (merci à vous et à vos finances ! ). Je ne sais pas si j'aborde le problème de la bonne manière et si je pose les bonnes questions donc toutes vos remarques sont les bienvenus.

Je vous sollicite pour m'aider à poser les chiffres afin de voir si il est pertinent ou non de garder ma RP notamment au travers du calcul du cashflow (sur lequel je finis par m'embrouiller). Pas de projet de rachat immédiat prévu.

J'avais dans l'idée de faire un peu d'épargne forcée au besoin afin de diversifier mon patrimoine (qui se limite à mon bien immo, un PEA avec 2k en cours de remplissage, et mes livrets réglementés pleins [trop d'ailleurs - une réallocation PEA progressive est à faire)

Ma situation économique va changer dans les mois à venir avec une perte de salaire substantielle (chômage dans le meilleur des cas) dans l'objectif de travailler en Suisse. J'ai de quoi encaisser (matelas sécurité financier).

J'imaginais une location meublée LMNP au réel - est-ce la bonne stratégie vs situation ?

Date d'achat : octobre 2022
Bien T2 de 46m² - appartement comprenant un garage (valeur achat de 17 000€)
Coût total de l'opération bancaire : 194 000€ dont :
30 200€ d'apport
164 000€ de prêt avec le découpage suivant :
1% de 30 000€ sur 180 mois [TAEG à 1.40%]
1,97% de 134 000€ sur 300 mois [TAEG à 2.48%]
Travaux de l'appartement :
Rénovation avec un proche : 8500€ (7000€ de matières premières + 1500€ de main d'œuvre)
Ameublement : 2000€
Ravalement de façade à venir : 10 000 euros
Constats :

Le coût de la rénovation avec un proche est top...
... mais plombé par le ravalement de façade
une rénégo de l'assurance du prêt est à faire
le garage était indispensable mais je n'aurais pas du l'acheter cash et m'endetter plus. A noter que je pense déjà pouvoir le revendre plus cher car les places de parking sont de plus en plus limités là ou j'habitude (parking dans la rue devenu payant, construction autoroute à vélo qui va réduire les places dispos)
J'ai essayé de mouliner avec une IA pour m'aider mais j'ai quelques doutes vs l'outil et la data que je fournis :

Revenus locatifs : 740 € (scénario avec encadrement des loyers strictement respecté mais je pense pouvoir ajouter le garage via complément de loyer)
Charges locatives récupérables : 80 € (960€)
Charges non récupérables :
Gestion par agence : 74 € (888€)
Estimation à 10% - fourchette haute
J'ai conscience que c'est un coût mais vu situation perso, j'achète une tranquillité pour le début
Taxe foncière : 132 € mois (1580€ à l'année)
Assurance PNO : 20 € (240€ à l'année)
Estimation haute
Frais de financement :
Mensualité du crédit : 685 €
Assurance du crédit : 33 €
Amortissement : 489 €
Chiffre sorti par l'IA sans que je le comprenne
Dépenses d'entretien : 5 % des revenus locatifs, soit environ 37 €/ mois (444€)
C'est une estimation
Frais de comptabilité : environ 58 € par mois (600 € par an)
L'IA m'indique un cashflow négatif de -761€ par mois...

J'ai l'impression que même l'épargne forcé sera trop importante mais je n'arrive pas à poser les chiffres.

Qu'en pensez-vous ? Est-ce que les calculs vous paraissent fondés ? Est-ce que j'oublie des éléments ?

Si il y a a besoin de plus de précisions - n'hésitez pas !

[rhum-rhum]

Le truc que l'ia ta sortie c du benef invisible que les gens pige pas. quand tu donne a ta banque 685e dedans il y a 485e qui t’appartienne car au bout de 20-25 ans l'appart est a toi (tu ne donne pas l'appart a la banque).

10% frais agence c chere daja 7% c pas trot mal, sauf si beaucoup de turn over (changement fréquent de locataire)

frais de compta ??? tout les ans l'agence immo que tu payeras deja t’enverras un truc pour l’impôt

740e de loyer x 12 / 194 000e x 100 = 4.5% c pas ouf

En fonction des régions quartier etccc

si t'avais un appart a 160k (tout frais inclus) pour le meme loyer 5.5% c potable

ceux qui veulent vraiment invertir il vise +6 a 10% et plus mais apres c des truc airbnb etc

Ton appart c'est pas trot un truc de rentier, flemme de relir mais si tu vend ton garage ? sa te fait un appart a 167k tu tourne a 5% le minimun je dirais. En plus tu la depuis peu donc ta pas trot rentabiliser les frais notaire agence etc

Réfléchie a divers option sur papier et continue de look des videos sur youtube tu finiras par tomber sur certain YT

[ToyStory]

La renta n'est pas au rdv pour être au moins à l'équilibre donc pas top.

Si tu veux te donner une autre option, c'est de vendre ta RP (si ça vaut le coup) et réinvestir ce que tu récupères C'est l'outil que je me suis créé pour faire mes propres calculs :
calcul cash flow immobilier