Projet d’investissement en LMNP dans une résidence étudiante

Avant toute autre chose, on se présente !

Projet d’investissement en LMNP dans une résidence étudiante

Messagede Pzkdk » 04 Mar 2025, 19:14

Bonjour a tous,

Je m’en remets à la communauté pour avoir votre avis éclairé.
J’ai acheté un appart (qui est ma résidence principale) en 2020 lorsque je venais tout juste de me mettre en couple. Depuis, je cherche a investir dans l’immo avec ma compagne, tant pour utiliser notre épargne que pour s’offrir une certaine sécurité via l’assurance du crédit.

De par nos emplois on va être amenés à déménager l’année prochaine, on serait alors en loc dans un appart en région parisienne, et on envisage de déménager a nouveau a environ +5 ans, pour cette fois ci acheter notre résidence principale un peu pérenne.

D’ici là, on cherche donc un investissement « modéré » mais efficace. On a fait appel a un conseiller en gestion de patrimoine (Valority), qui nous a suggéré un investissement en LMNP en résidence étudiante (géré par leur filiale Les Belles années). Sur le papier, pas mal d’avantages :

exonération de TVA (20%) si possession sur 20 ans
résidences « coeur de ville » avec très forte tension locative, taux d’occupation financière >99%, avec des bons avis sur Google
gestion clé en main, avec garanties de paiement des loyers même si logement inoccupé
avantage fiscal sur les impôts, avec possibilité de « locomotive », pour porter cet avantage sur les loyers de mon appart actuel que je mettrai en locations.
Mais en creusant un peu j’ai quand même vu pas mal d’inconvénients :

revente pas toujours évidente en fonction d’où en est le bail commercial, et plus-value attendue assez limitée
dépendance forte au gestionnaire, qui peut se casser la gueule et on se retrouve avec une résidence non gérée, besoin de trouver un nouveau gestionnaire ou de transformer la résidence en « classique »
rentabilité plus faible.
Mon coeur balance donc, car j’ai quand même compris que le LMNP « classique » venait de se faire bien sabrer par le budget 2025. Les avis antérieurs sur ce type d’investissement sont donc un peu obsolètes car comparés a l’ancien régime LMNP qui était outrageusement avantageux…

Avez vous donc un avis plus éclairé que le mien sur la situation actuelle pour évaluer si ce type d’investissement est une bonne idée dans le contexte actuel ? Ou bien si le LMNP classique reste le meilleur vecteur d’investissement malgré les changements fiscaux ?

Un grand merci d’avance pour votre aide.
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Projet d’investissement en LMNP dans une résidence étudiante

Messagede TOTO50 » 06 Mar 2025, 19:30

jamais, jamais, et encore jamais, tout ce qui est en résidence géré, à proscrire
Pour approfondir ce point, tu peux consulter cet article : https://blog.maslow.immo/lmnp-2025/
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